担保設定契約に関する説明書

リスクに関するご説明

1 .「担保処分」について

債務者が銀行に対する債務を弁済しない場合は、当該債務を弁済するために、ご提供になった担保物件が処分されるリスクがあります。 この担保処分の手続きには、銀行が裁判所を通じて、その担保の目的となっている物件を強制的に処分(売却)する「競売」や担保権設定者(物件の所有者)と銀行双方の合意のもとに担保権設定者の意思により売却する「任意売却」などがあります。 なお、担保処分により債務者の債務全額が弁済されるか否かにかかわらず、担保として提供した財産以上の義務は負いません。

2 . その他注意事項

担保設定にあたっては、必要に応じて、固定資産税評価額証明書等により所有状況を確認したり、担保を提供される方の納税状況の調査をおこなったりすることがあります。 また、不動産担保の場合は、物件評価のため、当該物件の登記簿謄本(登記事項証明書)(後記「用語解説」項番20、21参照)等が必要になったり、後日、当該物件について実際に調査をおこなう場合があります。 なお、不動産に担保権を設定する際に、司法書士に支払う登記費用や登記簿謄本(登記事項証明書)等の費用については、債務者および担保権設定者の連帯した負担になります。

用語解説

1 .銀行取引約定書

与信取引の開始にあたり締結する手形貸付、手形割引、証書貸付、当座貸越、支払承諾、外国為替、デリバティブ取引、その他いっさいの取引(以下、「銀行取引」といいます)において共通する基本的事項について取り決めをした普通取引約款です。

2 .期限の利益、期限の利益の喪失

期限があることによって債務者が受ける利益のことを「期限の利益」といいます。金銭消費貸借契約の場合、債務者は「契約で定められたそれぞれの弁済期限までは、借入金の弁済をしなくてよい」ということが期限の利益です。  ただし、銀行取引約定書第5条第1項に掲げられている事項のいずれかに該当した場合、債務者は当然に期限の利益を失い、直ちに債務全額を弁済する義務を負います。また、同約定書第5条第2項に掲げられている事項のいずれかに該当した場合、銀行の請求により債務者は期限の利益を失い、直ちに債務全額を弁済する義務を負います。このように、銀行取引約定書第5条第1項および第2項に掲げられている事項に該当し、期限の利益を失うことを「期限の利益の喪失」といいます。なお、債務者や保証人が事業を断念し「支払いの停止」とみなされる状況に陥った場合も期限の利益を喪失します。

3 .債務者

銀行と締結する融資契約の借主のことを「債務者」といいます。銀行に対して借入金債務を負っているため、債務者となります。これに対して、銀行は債権者となります。

4 .物上保証

自己の債務以外の債務のために自己所有の財産の上に担保権を設定し、これを担保として提供することを「物上保証」、その財産を提供した方を「物上保証人」といいます。 なお、債務者が銀行に対する債務を弁済しない場合、任意売却、競売等により担保物件を処分することがありますが、その担保処分により債務全額が弁済されるか否かにかかわらず、担保として提供した財産以上の義務は負いません。

5 .抵当権

「抵当権」とは、債権者が担保の目的物(例えば、土地・建物などの不動産)を預かることなく、抵当権設定者(項番6参照)にそのまま使用をさせたうえで、債務者が銀行に対する債務を弁済しない場合、その物件を売却しその代金から他の債権者に優先して弁済を受けることができる権利をいいます。なお、抵当権に関わる権利の設定、消滅などの事実関係を契約当事者以外の第三者に公示するため、債権者と抵当権設定者は共同で法務局に登記申請をおこない登記します。

6 .抵当権設定者

抵当権が設定される土地や建物などの担保物件の所有者のことを、「抵当権設定者」といいます。

7 .抵当権者

「抵当権者」とは、不動産登記簿の乙区欄に抵当権者(債権者)として記載されるもので、銀行を指します。抵当権者は、債務不履行の場合などに、当該抵当物件の処分代金から他の債権者に優先して弁済を受けられる権利を有します。

8 .根抵当権

抵当権(項番5参照)は特定の債権のみを担保する権利であるのに対して、「根抵当権」は、継続的な取引から発生する複数の債権を一定の極度額を限度として担保する権利のことをいいます。抵当権同様、第三者に根抵当権に関わる権利の設定・消滅などの事実関係を公示するため、債権者と根抵当権設定者(項番9参照)は、共同で法務局に登記申請をおこない登記します。

9 .根抵当権設定者

根抵当権が設定される土地や建物などの担保物件の所有者のことを、「根抵当権設定者」といいます。

10 .根抵当権者

「根抵当権者」とは、不動産登記簿の乙区欄に根抵当権者(債権者)として記載されるもので、銀行を指します。根抵当権者は、債務不履行の場合などに、当該根抵当物件の処分代金から他の債権者に優先して弁済を受けられる権利を有します。

11 .質権

債権の担保として債権者が債務者または担保提供者から受け取った資産を所有者に代わって占有(その物や有価証券などを手元において管理すること)し、債務者が銀行に対する債務を弁済しない場合などに、当該資産を処分し他の債権者に優先して弁済を受けられる権利のことを「質権」といいます。

12 .譲渡担保

営業用動産、商品など、占有を移すと事業に支障をきたすような資産について、占有はそのままで所有権だけを債権者に移す方法を「譲渡担保」といいます。 例えば、売掛金や診療報酬、入居保証金などを譲渡担保とすると、債権(債権者の地位)は銀行に移ることになり、銀行がこれらを支払日に受領して融資金の弁済に充当します。 また、集合資産を譲渡担保とする際は、その資産を特定(売掛金の場合には債務者、発生原因、発生日、金額などにより特定)します。 なお、銀行は対抗要件〔既に成立している権利関係を第三者に対して主張(対抗)することができるための要件〕を具備するため、第三債務者(項番13参照)へ通知する、あるいは承諾を求めることがあります。

13 .第三債務者

債務者の債務者を「第三債務者」といいます。債権者Aさん-債務者Bさん(Cさんに対する債権者)-債務者Cさんという場合のCさんがAさんにとって第三債務者となります。

14 .損害金

債務者が約定どおり借入金の弁済をおこなわない場合、違約金(債務の不履行があった場合に支払う旨を、債務者が銀行に対しあらかじめ約束した金銭)として銀行にお支払いになる金銭を「損害金」といいます。 通常は、弁済期日の翌日から弁済日までの期間について、弁済が遅延している元金に対して年14%の割合で日割計算(日数÷365日)された金額となります。

15 .共同担保

複数の不動産に対して、根抵当権など同一の担保権を設定することを「共同担保」といいます。 例えば、D物件とE物件を担保としてご提供になる場合、それぞれに同一の担保権を設定し、共同担保である旨を登記することをいいます。共同担保としてD、E物件に第1順位で極度額1,000万円の根抵当権を設定した場合、根抵当権者はD、E物件のいずれの売却代金からでも、1,000万円に達するまで優先的に弁済を受けることができます。

16 .確定期日

根抵当権について、その担保権の対象となる元本が確定(項番17参照)する特定の日を前もって定めた場合、その特定の日を「確定期日」といいます。確定期日の到来により根抵当権が確定すると、担保権の対象となる元本はその日に現存する債権に限定されます。確定期日の定めは、根抵当権者と根抵当権設定者との合意によってなされますが、根抵当権設定と同時または設定後であっても確定前であれば定めることができます。確定期日は、これを定めまたはその変更をした日から5年以内の日であることを要します。 確定期日を定めるか否かは根抵当権者と根抵当権設定者の自由ですが、当行所定の書式では、長期にわたって根抵当権を利用することを可能とするため、確定期日を定めないこととしています。

17 .元本の確定

根抵当権について担保対象となる元本が具体的に特定される状態を「確定」といいます。根抵当権の元本が確定すると、実質的には特定の債権を担保する抵当権と同じ効果となります。 したがって、確定前に発生した元本債権およびその元本債権に対し、すでに発生している利息・損害金等と、確定後にその元本債権から生ずる利息・損害金等の合計金額が極度額の範囲内で担保権の対象となり、確定後に生ずる元本債権自体は担保権の対象となりません。 また、確定によって債権が特定されるので、被担保債権の範囲、債務者の変更および根抵当権の譲渡や一部譲渡等担保すべき債権の変更はできなくなります。

18 .根抵当権の譲渡・一部譲渡

「根抵当権の譲渡」とは、根抵当権者の地位を現存する被担保債権から切り離して、第三者に移転することをいい、根抵当権の元本確定前に限り認められる根抵当権処分の1つの形態です。 根抵当権が譲渡されると、譲渡人(もとの根抵当権者)の債権はもはや当該根抵当権では担保されなくなり、譲受人(新たな根抵当権者)があたかも当初より根抵当権者であ ったのと同様に、その根抵当権を利用して自己の債権を保全することができます。根抵当権の譲渡は、譲渡人たる根抵当権者と譲受人との合意および根抵当権設定者の承諾のもとにおこない、第三者に対抗するためには登記が必要です。 なお、根抵当権には「一部譲渡」という形態もあり、一部譲渡により当該根抵当権は譲渡人と譲受人の債権両方の担保権となることになります。

19 .順位

同一の不動産に複数の抵当権(または根抵当権)が存在することがありますが、その抵当権(または根抵当権)の優劣は登記の「順位」(前後)によって決定されます。

20 .登記

抵当権(項番5参照)(または根抵当権〔項番8参照〕)の成立を第三者に公示し、対抗力を付与するために、不動産登記簿に抵当権(または根抵当権)設定の登記をおこないます。「登記」とは、法務局で管理されている登記簿に一定の事項を記載することです。登記の受付番号や順位番号により、権利関係の優劣が決まります。 なお、登記の手続きは司法書士に依頼することが一般的であり、法務局での手続きに必要な費用(登録免許税、登記簿閲覧費用、登記簿謄本交付費用等)のほか司法書士への手数料・報酬も債務者および担保権設定者の連帯した負担になります。

21 .登記簿

不動産の物理的な状況と権利関係を法的に記録(登録)した帳簿のことを「登記簿」といいます。登記簿は土地と建物に分けられ、表題部と権利部(甲区と乙区)から成り立っています。不動産の物理的な状況を示す表題部では、土地登記簿の場合、所在地の地番、地目、地積などが、建物登記簿の場合、家屋番号、構造、床面積などが記載されています。また、甲区には所有権に関する事項が、乙区には所有権以外の権利(抵当権など)が記載されています。 なお、登記簿の電子化により、従来の紙への記載から電磁的記録へ移行しており、登記簿謄本は登記事項証明書に、抄本は登記事項要約書へ移行しています。

22 .抵当権(または根抵当権)についての各種の変更の合意

抵当権(または根抵当権)は設定された後も、抵当権設定者(または根抵当権設定者)と抵当権者(または根抵当権者)の合意により債務者の変更等その内容を変更する場合があります。この場合、変更内容を第三者に公示し、対抗力を付与するために変更事項について登記手続きをおこないます。

23 .借地権

建物の所有を目的として土地を借りる権利のことで、地上権と賃借権があります。地上権は、地主の承諾なく譲渡等ができますが、賃借権は、地主の承諾がなければ譲渡等ができないなどの点が異なります。定期借地権(項番31参照)を除く普通借地権は、最初の存続期間は最低30年で、1回目の更新では最低20年、2回目以降は最低10年とされています。借地上の建物に抵当権を設定した場合、その効力は借地権にもおよびます。

24 .抵当権(または根抵当権)に影響をおよぼす権利

不動産にはさまざまな権利関係が存在しますが、土地や建物を第三者に賃貸していると不動産の価値が変動するなど、債権者の抵当権(または根抵当権)に影響がおよびます。そのため、銀行取引において、このような権利関係が存在する場合は、あらかじめ銀行に通知する必要があります。

25 .第三者

特定の法律関係において、これに関与する当事者以外の者のことを「第三者」といいます。抵当権設定契約(または根抵当権設定契約)の場合には、抵当権設定者(または根抵当権設定者)と抵当権者(または根抵当権者)を契約の当事者といい、それ以外の者を第三者といいます。

26 .滅失・毀損・収用

担保の目的物としてお預かりしている不動産等が一部破損することを「毀損」、消滅すること(担保の目的物がなくなること)を「滅失」といいます。 「収用」とは、国や自治体が公共事業のためなどの理由により不動産などを強制的に買い取ることをいいます。通常はその対価として金銭が支払われます。

27 .法定の順序

債務者が債務全額に満たない弁済をおこなう場合において、弁済の内容について債権者と債務者が合意していないときに適用される、法律(民法)で定められた弁済資金の充当の順序を「法定の順序」といいます。法律によれば、(1)同一債務内では、費用・利息・元本の順で充当すること、(2)複数の債務がある場合には、弁済期限の到来した債務を優先し、ともに弁済期限が到来している債務間では借入金利の高い方などの弁済にあてることとしています。 なお、銀行取引約定書や担保設定契約書では、債務の弁済について、必ずしも法定の順序によらないことを約定しています。

28 .保険金請求権

抵当権(または根抵当権)を設定した不動産のうち建物等で損害保険の対象となる場合、抵当権設定者(または根抵当権設定者)は、保険会社と当該不動産を目的とした保険契約の締結が必要となります。当該不動産に保険事故が発生した場合、保険契約にもとづいて保険金の支払いを保険会社に請求することができます。この保険金を請求できる権利を「保険金請求権」といいます。 また、抵当権(または根抵当権)を設定した不動産を目的物として契約を締結した保険の保険金請求権に銀行を質権者とする質権の設定が必要となることがあります。

29 . 抵当権者特約条項

保険金請求権への質権の設定以外に、抵当権設定者(または根抵当権設定者)が抵当権者(または根抵当権者)に対して保険金請求権を譲渡することにより損害保険金を担保とする方法もあります。その際、保険会社と抵当権者(または根抵当権者)の間で取り決めをした特約を「抵当権者特約条項」といいます。

30 .債権保全火災保険契約

「債権保全火災保険契約」とは、銀行が債権者として権利を保全するため、銀行が保険契約者として抵当物件(または根抵当物件)に火災保険をかけるものです。銀行が債権保全火災保険契約を締結した場合は、銀行の支払った保険料やその他の費用および損害金について、債務者と抵当権設定者(または根抵当権設定者)が連帯して負担します。

31 .借地借家法第22・23・24条の定期借地権

「定期借地権」とは、契約の更新が無く、契約上の存続期間の満了によって確定的に終了する借地権をいいます。このうち、事業用・居住用を問わずに設定できるのが「一般定期借地権」で、専ら事業の用に供する建物を所有する目的で設定されるものが「事業用借地権」です。 「一般定期借地権(借地借家法第22条)」は、存続期間を50年以上とし、特約は公正証書による等書面によっておこなう必要があります。 一方、「事業用借地権(借地借家法第23条)」は、存続期間を10年以上50年未満とし、契約を公正証書でおこなう必要があります。 また、「建物譲渡特約付借地権(借地借家法第24条)」では、借地権の存続期間を30年以上とする場合に、(1)借地権設定後30年以上経過した日に借地人から借地上の建物を買取る、(2)借地人は建物が買取られた後は借家人となる旨を定めることができることになっています。

32 .借地借家法第10条第2項の所定の掲示

借地契約期間中に建物が滅失した場合、借地権は消滅しませんが、借地権の設定登記等がない場合、借地権があることを第三者に主張できなくなります。このため法律(借地借家法第10条第2項)では、その建物を特定するために必要な事項、滅失のあった日および建物を新築する旨の表示を土地上の見やすいところに掲示することにより、第三者に対して借地権を主張できることとされています。

33 .法定の手続き

担保権の種類に応じて各種法律に定められている担保処分の手続きを「法定の手続き」といいます。ところが一般的に法定の手続きでは、価格が低下し、また処分に要する時間が長引くなど、不都合なことがあります。 そこで銀行は、抵当権(または根抵当権)設定契約時に、担保の目的物を法定の手続きによらず抵当権設定者(または根抵当権設定者)との合意のうえ担保権設定者の意思により売却し、その売却金額から残っている債務額(残債務額)および売却にかかった費用等を回収できるようにしています。 例えば、担保の目的物となっている不動産を処分する場合に、相応な条件で当該不動産を購入したいという第三者が現れたときは、法律に基づく不動産競売手続きによらず、抵当権設定者(または根抵当権設定者)・銀行双方の合意のもとに第三者に売却することにより、双方にとっての経済的・時間的負担を軽くすることができます。

34 .免責

「免責」とは、債務の弁済責任を免除されることをいいます。抵当権設定契約(または根抵当権設定契約)においては、抵当権設定者(または根抵当権設定者)の銀行に対する弁済責任の免除をいいます。 ただし、銀行取引においては、担保権設定者は、銀行が相当と認めるときは他の担保もしくは保証を変更、解除しても、免責を主張できないことを担保権設定契約書等で約定しています。

35 .代位

債務者の債権者に対する弁済が遅延した場合などに、保証人が債務者に代わって保証債務を履行したり、抵当権設定者(または根抵当権設定者)が抵当物件(または根抵当物件)を売却して弁済したりすることによって、債権者が有する担保権その他の権利が当該弁済者へ移転することを「代位」といいます。 ただし、銀行取引においては、担保権設定者等が代位によって取得した権利について、債務者と銀行との取引継続中は、銀行の同意がなければ、その権利を行使できないことを担保権設定契約書等で約定しています。

36 .相殺

「相殺」とは、二人の当事者に相互に同種の目的をもつ債権があり、相互の債権がともに弁済期にある場合、実際に相互に支払う代わりに、相互の債権を対当額だけ消滅させることをいいます。当事者どちらかの一方的な意思表示でおこなうことができます。 銀行が債務者に貸出をおこない、一方で債務者が銀行に預金をしている場合、銀行と債務者はお互いに金銭債権という同じ種類の債権を持っていることになります。 相殺について例示すると、F銀行がGさんに100万円の貸出があり、GさんはF銀行に70万円の預金をしていたときに、Gさんが期限の利益の喪失等により直ちに100万円を弁済しなければならない状態になり、F銀行がGさんの70万円の預金と100万円の貸出とを相殺したいとの意思表示をした場合、F銀行とGさんの債権をそれぞれ70万円ずつ消滅させ、F銀行の貸出を30万円に減らすことをいいます。 ただし、銀行取引においては、保証人は、債務者の銀行に対する預金その他の債権をもって相殺できないことを保証約定書等で約定しています。

相殺

37 .差押え、仮差押え

裁判所の命令や税金の滞納処分等により、債務者の財産(土地家屋、家財道具などの有体物や預金などの金銭債権)の使用や処分を禁じることを「差押え」といいます。具体的には、債務者に何らかの債権を有する第三者が、自己の債権を保全するため、裁判所の命令等により債務者が財産を処分すること等を禁止することをいいます。 また、債権者が、将来の強制執行(債務者の財産を差押えて競売等により金銭に換価し、配当を受けて債権を回収するという手段)ができるように、あらかじめ、債務者の財産が散逸しないようにしておくことを「仮差押え」といいます。債権者は、自己の債権と保全の必要性を大まかに証明して、保証金を積んで裁判所の仮差押え命令をもらいます。その後、申立てにより仮差押えの執行がおこなわれます。

38 .求償、求償権

担保権設定者等が債務者に代わって債務の弁済をおこなうと、担保権設定者等は債務者に対して自ら支出した金銭の返還を請求する「求償」の権利を得ることになります。この権利を「求償権」といい、債務者が負う義務を「求償債務」といいます。

39 .競売

「競売」とは、債権者が担保取得しているまたは差押えしている不動産等について、債権者の申立てにより、裁判所が債務者に代わって債務者の不動産等を売却する担保処分手続きをいい、多数の申出人から買受の申出を受け、最高価格の申出人に競売対象物を売却することをいいます。

以上

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